Мифы российского стройкомплекса

В среднем на одного гражданина России приходится около 24 квадратных метров жилой площади, а вот применительно к странам Европы эта цифра составляет 45 квадратных метров, в США этот показатель гораздо выше 70 квадратных метров. Эти цифры наглядно свидетельствуют о нашем отставании в этой области. И столь новомодный термин как «реальная политика» более чем применим к нашей строительной отрасли. Но в большей степени все это связано с мифами.
Миф первый — растущие цены на жилье никак не связаны с уровнем конкуренции в жилищной строительной индустрии.

Миф второй — основным фактором, который сдерживает рост темпов строительства — это явная нехватка участков по жилищную застройку, якобы их количество нужно срочно увеличивать.
Миф третий — необходимо наращивание объемов комплексного освоения новых территорий, как внутригородских, так и пригородных.
Миф четвертый — приоритетом для улучшения ситуации с жильем должно стать развитие именно малоэтажного строительства.
Миф пятый — строительство жилья является локомотивом экономики.
А теперь окунемся в каждый из мифов.

Конкуренция за тело начальника

в плоть до 2008 года на жилищном рынке происходил реальный рост цен, в диапазоне 8-10% в год, в основном это было обусловлено простым дефицитом предложения. В качестве дополнительного фактора выступил и виток развития ипотечного кредитования. В качестве доказательства приводим цифры. Если, начиная с 2006 года уровень объема выдаваемых кредитов составлял 2% ВВП, то к концу 2014 года уровень задолженности по кредитам вырос с нуля до 4% ВВП.

Директор Фонда «Института экономики города» Татьяна Полиди информирует, что согласно данных анализа рынка жилья в 61-м регионе Российской Федерации наглядно показал, что уровень эластичности предложения на российском рынке жилья находится в пределах от 0 до 3. Такой показатель, как эластичность отображает как увеличивается в процентном отношении объем предложения продукта на рынке при возрастании его цены на 1%. Уровень чувствительности рынка при увеличении спроса в благополучных странах и в регионах с развитым уровнем экономики, гораздо ниже нежели в менее развитых. То есть застройщики в таких странах обладают гораздо большей властью на рынке, что в совокупности с меньшим уровнем конкуренции дает им возможность получать гораздо большие прибыли.

Мнением Ильи Пономарева, являющегося директором ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» является тезис о том, что на настоящий момент, существующая конкуренция касается не сферы технологий в строительстве, не в среде подрядчиков, а в основном в области «доступа к телу» начальников. Вот и получаем практически полностью отсутствующий спрос на рост производительности труда, ведь увеличение производительности в два раза дает рост прибыли равный всего лишь 5-ти %, а хорошие отношения с мэром — не менее 20%.

Из трехлетнего периода, затрачиваемого в среднем на строительство объекта, года два уходит на процедуры согласования. Сломать сложившуюся ситуацию может лишь полная ликвидация сдерживающих факторов, влияющих на уровень конкуренции данного рынка.

Согласно аналитических данных существуют три основных фактора, существенно занижающих уровень конкуренции. Таковым прежде всего является фактор отсутствия равноправной доступности к коммунальной инфраструктуре. Неравный уровень нагрузки, связанной с затратами на соцсферу, что также зависит от уровня отношений с местной властью. Ну и третье — существующие на всех стадиях строительства административные барьеры. Такая ситуация сложилась за счет сращивания интересов застройщиков и чиновников, которые принимают решения. Вот вам и результат российского строительного рынка — полное отсутствие конкуренции как таковой.

Освоение целинных земель

Есть такое мнения, что Россия обладает большим объемом незастроенных участков. Ведь за три последних года осуществлено всего лишь 20% строительства от всего объема земель, которые были выделены для таких целей. То есть это показывает, что, либо участки были приобретены для совершенно иных целей, либо как вариант, что три года - это не тот срок, за который в России можно осуществить полноценный строительный процесс. А значит барьеры на рынке присутствуют.

С 2000-х годов наблюдался рост объемов ввода жилья в эксплуатацию. Правда спрос намного опережал предложение и удовлетворялся исключительно при комплексном освоении новых территорий, практически полностью исключая какую-либо реконструкцию уже застроенных земель. Объем инвестиций в сферу реконструкции в 2000-х годах был на порядок меньше, нежели аналогичный объем в освоении новых территорий. А к 2012-му году этот объем упал до уровня в 20 раз меньше. Преобладал именно экстенсивный путь развития наложившийся на плачевное состояние всего жилищного фонда. Как итог, в период с 2000 по 2012 года процент устаревшего и изношенного жилья вырос с уровня в 15% до 18,5%. Такие данные занижают какой-либо эффект от ведения нового строительства касательно повышения уровня обеспечения граждан жильем. Рост показателя обеспеченности был намного медленней, чем уровень роста жилищного фонда. Таким образом не наблюдается ожидаемых результатов от развития строительной индустрии, которая наблюдалась в период экономического роста.

Какой же потенциал заложен в развитии уже существующих территорий городов России? По заказу Национального объединения застройщиков жилья, сокращенно НОЗА, и НОСТРОЙ в 2014 году провели исследование на эту тему. В исследовании участвовали города, где уровень населения превышал 250 тысяч человек. Реальный потенциал таких городов составил 262 млн.кв.м для строительства совершенно нового жилья, которое могло бы прийти на смену аварийного и ветхого, фактически готового к сносу жилья. А что касается реальности, то в этих городах в год строится около 16 млн.кв.м. жилой площади. При такой ситуации на застройку, точнее реализацию указанных объемов, понадобится около 33 лет.

И снова в прошлое!

Давайте определимся со структурой жилищного строительства, согласно существующих типов. Согласно экспертных данных от Татьяны Полиди, сегмент жилищного строительства в индивидуальном порядке, т.е. фактически самостроя, занимает от общего объема 40%. По объемам ввода жилья в эксплуатацию это уровень 1939 года!

Эра индустриального домостроения в СССР началась со второй половины пятидесятых годов прошлого века. А началом рыночной экономики страна вернулась в предыдущую стадию, еще до хрущевских времен, т.е. в тот период, когда население страны строило жилье само. Согласно оценок «Института экономики города», из объема в 80 млн.кв. жилья, о котором было доложено правительству в 2014 году, более половины в реальности возводилось вне рынка, при отсутствии бизнес-схем, а старыми проверенными дедовскими способами. Так в сегменте одно- и двухэтажных домов лишь 6,6% площадей построено профессиональными застройщиками. Естественно, что стоит учесть тот факт, что российский рынок определяется и спецификой городов. В северной части РФ почти 100% жилья строится не населением, а в южной – совершенно наоборот, здесь доля самостроя самая максимальная.

Часть экспертов считает мифом известный сейчас тезис, декларирующий, что повысить уровень обеспеченности жильем наиболее эффективно малоэтажное строительство. На многим более оправданным чисто с экономической точки зрения, экспертами считается компактное развитие городов России. Особенно если такое развитие сопровождается увеличением плотности строительства.

Реальная задача

Важным является и структура цены. Согласно статистических данных Росстата, 1 кв.м. жилья на первичном рынке, в среднем по стране стоит 52-54 тысячи рублей. 50% этой суммы это затраты на строительно-монтажные работы, 10% стоимость самой земли, еще 10% - стоимость подключения к существующей инфраструктуре. Определить долю кредитной составляющей в средней стоимости жилья практически невозможно, так как модель по которой работают застройщики в вопросе привлечения средств населения напрямую, в основном с помощью договоров долевого участия, считается специалистами более чем застарелой. Такое положение дел весьма характерно для стран развивающихся, а в странах с развитой экономикой используются иные кредитные механизмы, покупатель приобретает жилье в «готовом» виде, а не на уровне свежего котлована. В проектах с привлечением кредитных средств, сумма на его погашение занимает еще 10%. А вот вся оставшаяся часть – это уже прибыль самих застройщиков.

Логично, что строительные организации с большим удовольствием брали бы кредиты, однако существующее правило центробанка о стопроцентном резервировании мешает этому процессу. Даже в наиболее благополучные для стройиндустрии годы, кредитная ставка в самом дешевом варианте составляла 18% при сроке реализации проекта с включением срока реальных продаж в 4 года. В наших условиях, если жилье не продано в период трех лет, то организация-застройщик несет убытки. При таких условиях желание работать отпадает, именно поэтому застройщики предпочитают привлекать средства населения, ведь мы привыкли, что все у нас делается не для, а за счет людей.

Снижение реальной себестоимости застройки вполне реальная задача. Если верить словам Надежды Косаревой – президента фонда «Институт экономики города», согласно программы «Жилье для российской семьи», цена определена на уровне 30 тысяч рублей за один квадратный метр. Для того, чтобы выйти на такой показатель провели множество консультаций. Сумма сложилась на уровне минимальных предельных затрат, в которой 20 тысяч - это сумма строительно-монтажных работ, 4 тысячи – социальная и коммунальная инфраструктура, 1 тысяча рублей – аренда земли и 1 тысяча – реальная сумма обслуживания кредита. Большая часть застройщиков клятвенно уверяла, что в такие суммы вложиться нереально, а вот вторая – что это вполне возможно.

Постановлением правительства с номером 404, цена жилья в данной программе является на 20% ниже рыночной, к слову напомнил Александр Семеняка, недавно покинувший пост руководителя АИЖК. Страховая компания его агентства вполне готова к страхованию застройщиков, участвующих в этом проекте. Согласно условий проекта АИЖК обеспечивает механизмы выкупа объектов категории инженерно-технического обеспечения с ценой не более 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр жилья. Организации – застройщики, не имеющие желания работать по такому принципу не будет иметь государственной поддержки.

Используя данную программу вполне реально навести некое подобие порядка на российском строительном рынке, выйти на стандарт требований к жилью и застройщикам, поддерживая компании, соответствующие таким стандартам. Желание у властей такое есть, а вот с волей – надеемся.

Противоречия

Улучшить показатель обеспеченности населения жильем исключительно за счет многоэтажного строительства сложно. Например, если взять среднестатистическую семью из четырех человек, то по современным меркам, ей необходима квартира площадью в 140 квадратов. Для такого уровня обеспечения при массовом строительстве инвестиций не предвидится.

Единственный выход – аренда, а не право собственности. Основной курс в стране – инвестор и хозяин в одном лице, а что в итоге? Строятся исключительно квартиры-студии, причем малогабаритные. При таком курсе, скоро уровень обеспеченности населения жильем упадет до уровня 18 квадратных метров на человека. А возводить жилье уровня бизнес-класс для всех просто не реально.

Вопрос инвестирования в недвижимость возникает не на пороге бедности, а при наличии полностью покрытых основных потребностей, в том числе и в жилье. Только после этого человек может задумываться о приобретении недвижимости в собственность. Вот вам и замкнутый круг противоречий.

Но проблема состоит не только в этом. Госпрограммы, в том числе и «Жилье для российской семьи» в процентном отношении к объему ВВП в несколько десятков раз меньше чем аналогичная программа США. На поддержку жилья социального уровня в США выделяется около 0,3% от ВВП, а у нас этот показатель едва дотягивает до 0,012%. Плюс помощь зачастую оказывается не строительным организациям, а попадает напрямую на вторичный рынок.

Печальные перспективы

Пятым мифом строительной отрасли России является тезис о том, что жилищное строительство – это локомотив экономики. Возможно так и есть, а может и совсем наоборот. Ряд стран, проводивших аналогичный курс «локомотива», например, Испания или Португалия, в настоящий момент получили острый кризис на рынке, практически города домов не проданы. Вспоминая ипотечный кризис США, предельно ясно какой риск существует.

Одним из существующих мифов является и представление о том, что уровень ежегодного строительства должен составлять столько же миллионов квадратных метров жилья, сопоставимое с количеством людей, проживающим на территории страны. Т.е. 1 квадратный метр на 1 человека – якобы это уровень, принятый во всех странах с развитой экономикой. Но начнем с того, что далеко не во всех странах Европы уровень обеспечения жильем составляет даже 1 метр на человека. Второе – показатель, указываемый в квадратных метрах несколько туманен. Это ведет за собой погоню за метрами и освоением свободных территорий. Получаем строительство дополнительных городов-спутников и полное устаревание городов плотной застройки. Но численность населения то не растет! Вот вам и доказательство, что при отсутствии грамотной и четкой стратегии в вопросах жилищного строительства связано с ошибками градостроительной политики. Существует лишь понятие кв.м. на человека.

Строятся же не просто жилые объекты, а весь комплекс сопутствующих зданий. Нужно обеспечить не только социальную и коммунальную инфраструктуру, но и решить вопросы, связанные с транспортной доступностью к месту работы, территориальную многофункциональность и множество иных насущных вопросов. А что мы имеем сейчас? Большая часть районов новостроек в России, исключение тут составляют подмосковные, максимум имеют школу и детский садик, и на этом собственно и все. Получаем полную аналогию с принципами застройки советского периода.

Плюс отсутствие эффекта от госпрограмм поддержки программ, связанных со строительством жилья. Объем поддержки у нас на том же уровне, что и у стран со схожими моделями жилищной политики, т.е. от 2-3 % ВВП. Единственная проблема, что достается она не тем и идет не туда. Около 220 миллиардов рублей каждый год уходит к обеспеченным, т.е. тезис «деньги к деньгам» работает и тут. Государство вычитает проценты по ипотеке (покупке жилья) из налогов физлиц, т.е. возврат сумм происходит для категории лиц, которые в состоянии самостоятельно приобрести жилье или взять его в кредит. А вот категории населения, у которой этих денег нет, государство помогать не хочет.

На неадресные льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг ежегодно тратится 250 миллиардов рублей, причем именно той категории, которая в состоянии заплатить за это сама и в полном объеме. Гораздо эффективнее была бы политика реконструкции и дополнительного развития уже застроенных территорий, а также уничтожение аварийного и ветхого жилья. Такой подход был бы более адекватен с точки зрения применения государственных инвестиций, чем то, что мы имеем сейчас. Такую практику необходимо срочно и кардинально менять.